耐震等級とは｜1・2・3の違いや調べ方・メリットデメリットをわかりやすく解説
耐震等級とは、住宅性能表示制度で定められた、地震に対する建物の強さを示す指標です。
1〜3の3段階で評価され、等級ごとに想定する地震力や制度上のメリットが異なります。
当記事では、各等級の違いや調べ方、メリット・デメリットまでを解説します。
茨城県南部や千葉県北西部で家づくりを検討している方も、家族の暮らしを長く守る住まい選びの参考にぜひ最後までお読みください。
| このコラムのポイント |
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Contents
耐震等級とは｜地震に対する建物の強さを示す指標
耐震等級とは、地震に対する建物の倒壊・崩壊のしにくさを1〜3の段階で評価する指標です。
2000年に施行された住宅性能表示制度の中で定められており、構造躯体の倒壊等防止と損傷防止の2つの観点から評価されます。
数字が大きいほど地震に対する強さの基準が高くなり、等級3が住宅性能表示制度で最高等級にあたります。
以下で制度の根拠となる法律や評価書の種類、耐震基準との違いを詳しく解説しますので参考にしてください。
耐震等級は品確法に基づく住宅性能表示制度の評価項目
耐震等級は品確法そのものではなく、品確法に基づく「住宅性能表示制度」の評価項目のひとつです。
住宅性能表示制度は国土交通省が所管する任意の制度で、構造の安定・劣化の軽減・温熱環境など10分野の評価項目で構成されています。
耐震等級はこのうち「構造の安定」分野に含まれる評価項目です。「品確法の評価基準」と一括りに呼ばれることも多いですが、正確には制度上の位置づけを区別して理解するとポイントが整理しやすくなります。
＞関連リンク：長期優良住宅で後悔する理由7選｜デメリットと後悔しないための対策を解説
耐震基準と耐震等級の違い
耐震基準と耐震等級は似た言葉ですが、根拠となる法律と性格が異なります。
耐震基準は建築基準法で定められた最低限のルールで、すべての建物が満たす必要がある義務的な基準です。
これに対して耐震等級は、建築基準法の水準を下限として、それ以上の強さを任意で評価する制度上の指標です。
つまり、耐震基準は「建てるために守るべき最低ライン」、耐震等級は「どのくらいの余力を持たせたかを等級で示すものさし」と整理すると分かりやすくなります。
住宅性能表示制度の利用は任意で、設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書などで確認できる
住宅性能表示制度の利用は任意であり、すべての住宅が自動的に耐震等級を取得しているわけではありません。
制度を利用する場合、登録住宅性能評価機関へ申請を行うと、設計段階の評価書と建設段階の評価書の2種類が発行されます。
設計住宅性能評価書は設計図書をもとに評価した書類、建設住宅性能評価書は現場検査を経て評価した書類です。
既存住宅向けには既存住宅性能評価書もあり、新築以外でも等級を確認できる仕組みが用意されています。
耐震等級1・2・3の違いを比較｜各等級の基準と強度
耐震等級1・2・3は、それぞれ想定する地震力の大きさに対する建物の強さが段階的に設定されています。
基準となる考え方は一般社団法人 住宅性能評価・表示協会が公表しており、等級1の1.25倍が等級2、等級1の1.5倍が等級3という関係です。
3つの等級の違いを以下の表で整理しました。
| 項目 | 想定する地震力の基準 | 位置づけ |
| 耐震等級1 | 建築基準法と同等水準 | 最低限の耐震基準を満たす |
| 耐震等級2 | 等級1の1.25倍 | 長期優良住宅でよく採用される等級 |
| 耐震等級3 | 等級1の1.5倍 | 住宅性能表示制度の最高等級 |
それぞれの等級の具体的な内容を以下で詳しく解説します。
耐震等級1：建築基準法レベル。極めて稀な地震力に対して倒壊・崩壊しない程度
耐震等級1は、建築基準法と同等の水準を満たす等級で、新築住宅が最低限確保するべき耐震性能です。
住宅性能評価・表示協会の定義では、極めて稀に発生する地震力に対して倒壊・崩壊しない程度とされています。
公式の説明では、等級1相当の地震力は東京を想定した場合に震度6強から7程度とされています。なお地域や地盤によって実際の揺れの大きさは変わるため、注意が必要です。
また「倒壊・崩壊しない」は建物の損傷がまったく生じない意味ではありません。修繕が必要な損傷は起こり得ます。
耐震等級2：等級1の1.25倍の地震力に耐える基準で、長期優良住宅でよく採用される等級
耐震等級2は、等級1の1.25倍の地震力に耐える強さを基準とした等級です。
学校や病院など、災害時の避難所として使われる建物の耐震基準と同等の水準にあたり、長期優良住宅で採用されることの多い等級です。
ただし、長期優良住宅の認定ルートは等級2だけに限定されておらず、免震建築物や層間変形角の基準を満たす等級1のルートも認められています。
住宅ローンではフラット35Sの金利Bプラン（新築住宅の場合）や金利Aプラン（中古住宅の場合）の対象となるなど、制度面でのメリットも受けやすい等級です。
詳しい条件は後述の「フラット35Sなどで金利優遇の対象になる場合がある」で整理しています。
耐震等級3：等級1の1.5倍の地震力に耐える住宅性能表示制度の最高等級
耐震等級3は、等級1の1.5倍の地震力に耐える強さを基準とした、住宅性能表示制度で定められた最高等級です。
地震保険料の割引率や住宅ローンの金利優遇など、経済面のメリットも最大に活用できる等級となっています。
また、2016年熊本地震の国の調査で耐震等級3の木造建築物の高い耐震性能が裏付けられており、実大震災での実績としてたびたび取り上げられる事例です。
なお、この結果は熊本地震の調査報告であり、すべての地震や住宅に一般化できるわけではない点も、あわせて覚えておくと安心です。
耐震等級3と「耐震等級3相当」は別物
住宅の販売資料で見かける「耐震等級3相当」は、正式な耐震等級3とは異なる意味を持ちます。
正式な耐震等級3は、登録住宅性能評価機関の審査を受けて評価書が発行された住宅に対する評価です。
他方で「耐震等級3相当」は、施工会社が自社基準や構造計算をもとに「等級3と同等の強さがある」と説明しているケースで、第三者機関の評価を経ていない場合があります。
地震保険割引や住宅ローンの優遇を受けるには正式な評価書が必要となるため、資料を確認する際は「相当」の有無に注目することをおすすめします。
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耐震等級1でも十分なのか｜等級ごとの安全性と後悔しない選び方
耐震等級1でも十分なのか、等級3まで高めるべきなのかは、多くの検討者が悩むポイントです。
結論として、どの等級を選ぶかは家族構成・予算・土地条件・地震リスクへの考え方で決まります。
以下では、等級1の本当の位置づけや、後悔しないための判断軸、等級3が「意味ない」と言われる理由とその背景まで整理します。
耐震等級1は建築基準法レベル。「耐震等級未取得住宅」とは分けて考える
耐震等級1は建築基準法の水準を満たす住宅であり、一定の安全性が制度上確保された等級です。
他方で、住宅性能表示制度の利用は任意のため、多くの新築住宅や既存住宅は等級未取得のまま建てられています。
「耐震等級1」と「耐震等級未取得住宅」は、同じ建築基準法レベルでも制度上の評価を受けているかどうかで整理が異なり、単純に同一視はできません。
また、建築確認年で「旧耐震・新耐震」を判別することはある程度の参考にはなりますが、それだけで等級1か等級未取得かを断定できない点も、知っておきたいポイントです。
耐震等級1で後悔する人・しない人の違い
耐震等級1を選んで後悔するかどうかは、住まいの使い方や立地に対する考え方の違いによって分かれます。
後悔しやすいのは、地盤が弱い地域に建てるケースや、子育て・高齢期の長期居住を想定する家庭です。
一方で、すでに建物以外の備蓄・避難計画が整っており、コストと間取りの自由度を重視する場合には、等級1でも納得感を持って選択できるケースが多くみられます。
判断に迷う場合は、ハザードマップで土地のリスクを確認し、家族が住む期間と初期費用のバランスを整理することから始めると方向性が定まります。
耐震等級3が「意味ない」と言われる理由と実際の価値
耐震等級3は「コストがかかる割に意味がない」と語られることもありますが、コスト面のみを切り取った見方です。
コスト面だけを切り取ると追加費用が強調されますが、地震保険料の割引や住宅ローンの金利優遇、資産価値の維持といった長期的な経済メリットも無視できません。
さらに、国の熊本地震調査でも耐震等級3の耐震性能が裏付けられており、災害時の住まいの継続利用という観点でも価値があります。
「意味ない」と一括りにせず、家族の暮らしの前提と地震リスクへの向き合い方から総合的に見る姿勢が、後悔の少ない判断軸です。
＞関連リンク：注文住宅で後悔ばかりになってしまう理由とは｜用途別ランキングと後悔を避ける5つのポイント
耐震等級の調べ方｜自宅や購入予定の住宅の等級を確認する方法
自宅や購入予定の住宅の耐震等級を調べるには、建物の種類や取得状況に応じた方法があります。
まず手に取るべきは設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書などの住宅性能評価書で、書類がない場合は売主や施工会社への確認、耐震診断の活用などが選択肢です。
以下で、新築戸建て・中古住宅・マンション・賃貸物件それぞれの調べ方を整理します。
設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書で確認する
耐震等級の基本的な確認方法は、設計住宅性能評価書または建設住宅性能評価書を見ることです。
設計住宅性能評価書は設計図書をもとに評価された書類、建設住宅性能評価書は現場検査を経て評価された書類で、「構造の安定」分野の耐震等級の欄に1〜3の数字が記載されています。
評価書が見当たらない場合でも、設計者や施工会社に問い合わせれば発行の有無を確認できます。
既存住宅で評価書の発行自体がない場合は、耐震等級そのものを後から確認することはできません。代わりに耐震診断を受けることで、現状の耐震性能を上部構造評点という別の指標で把握できます。等級と評点は直接は比較できないものの、住まいの耐震性のおおよその水準をつかむ目安として活用されています。
新築戸建て・マンションの耐震等級の調べ方
新築戸建てやマンションの耐震等級は、契約前後のタイミングで複数の資料から確認できます。
戸建てでは、設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書のほか、住宅会社のパンフレットや構造計算書、フラット35S適合証明書が参考にできます。
マンションでは、重要事項説明書や管理規約集、長期修繕計画書などに耐震等級や耐震性能に関する記載があるケースが多く、購入前に売主・管理会社へ確認すると確実です。
なお、販売資料で「耐震等級3相当」とのみ記載されている場合は、正式な評価書の有無をあわせて確認しておくと安心です。
中古住宅・賃貸物件の耐震等級の調べ方
中古住宅や賃貸物件では、耐震等級の評価を受けていない建物も少なくありません。
中古住宅の場合は、仲介会社を通じて設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書・既存住宅性能評価書の有無を確認します。
評価書がない場合でも、建築確認日から旧耐震基準か新耐震基準かを推測し、耐震診断で現状の耐震性能を把握する流れが一般的です。
賃貸物件では耐震等級まで公開されるケースは限られるため、建築年・構造・耐震改修歴を管理会社へ確認するとリスク把握に役立ちます。
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耐震等級を上げるメリット｜保険料・金利・資産価値への影響
耐震等級を高めることには、地震時の安全性向上以外にもさまざまな経済的メリットがあります。
具体的には地震保険料の割引・住宅ローン金利の優遇・資産価値の維持があり、長期的なコスト削減にも役立ちます。
ここでは、主なメリットを3つ紹介しますので、参考にしてください。
地震保険料が最大50%割引になる
耐震等級を取得していると、地震保険の耐震等級割引が適用されます。
財務省が公表する地震保険制度の説明では、等級1で10%・等級2で30%・等級3で50%の割引率が設定されています。
地震保険の契約期間は長期にわたるケースが多いため、積み上げた割引額は無視できない金額です。
また、耐震等級を取得していることは保険加入時の審査でも評価されやすく、住まいのリスク管理にも役立ちます。
フラット35Sなどで金利優遇の対象になる場合がある
耐震等級を高めると、住宅金融支援機構のフラット35Sなどで金利優遇の対象になる場合があります。
なお、新築住宅と中古住宅、金利Aプランと金利Bプランで必要な等級が異なるため、「等級2以上なら一律優遇」ではない点に注意が必要です。
条件は以下の表で整理しました。
| 区分 | プラン | 耐震等級の要件 |
| 新築住宅 | 金利Aプラン | 耐震等級3 |
| 新築住宅 | 金利Bプラン | 耐震等級2以上 |
| 中古住宅 | 金利Aプラン | 耐震等級2以上 |
| 中古住宅 | 金利Bプラン | 耐震性基準なし |
あわせて、贈与税の非課税枠が質の高い住宅で拡大される仕組みもあり、住宅取得時の税制優遇を受けやすくなります。
熊本地震の国の調査では耐震等級3の木造建築物で倒壊・大破が確認されなかった
耐震等級を高める価値を示す代表例が、2016年熊本地震に関する国の調査です。
国総研・建築研究所による木造建築物の調査報告では、耐震等級3の木造建築物で倒壊・大破が確認されなかったとされています。
一方、耐震等級1や耐震等級未取得の木造住宅では、倒壊や大破が確認された事例も報告されました。
ただしこの結果は熊本地震という特定の調査結果であり、すべての地震・すべての住宅に一般化できるわけではない点も、意識しておくと役立ちます。
＞関連リンク：耐震住宅の特徴や構造・メリット・デメリット・費用などをまとめて解説
耐震等級を上げるデメリット｜コスト増と間取りの制約
耐震等級を高めるメリットは多い反面、デメリットを把握した判断が後悔しない家づくりの前提です。
代表的なデメリットは追加コストの発生と間取りの自由度への影響の2点で、設計段階から計画することで影響を抑えられます。
以下で詳しく解説します。
耐震等級を上げると追加コストがかかるが、増額幅は条件で大きく変わる
耐震等級を上げるには、構造計画の強化・部材の増量・評価機関への申請費用など、追加コストが発生します。
ただし、増額幅は住宅の規模・構造・間取り・地域の地盤条件などで大きく変動するため、一律の金額を断定することはできません。
住宅性能評価の申請費用、構造計算の費用、耐震性能を高めるための施工費用を個別に見積もり、総額で比較するとイメージをつかみやすくなります。
コストを抑えたい場合は、間取りの初期段階から耐震等級目標を設計者と共有し、後から手戻りが起きない流れで計画するのがポイントです。
耐力壁の増加で間取りの自由度が下がることがある
耐震等級を高める基本は、耐力壁の量を十分に確保し、バランスよく配置することです。
その結果、大空間のリビングや大きな窓、スキップフロアなどの間取りが制限されるケースがあります。
ただし、構造計画の工夫次第で希望のデザインと高い耐震性能を両立させることも可能です。
設計段階から耐震性能とライフスタイルの優先順位を整理し、建築家や構造設計者と相談しながら計画を固めていくと、後悔の少ない住まいにつなげられます。
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耐震等級を高める4つのポイント｜耐力壁・基礎・重量・配置
耐震等級を高めるには、建物全体の構造計画をバランスよく整えるのがコツです。
とくに重要なのが耐力壁・基礎・屋根外壁の重量・耐震金物の4つの視点で、どれかが弱いと全体の耐震性能が引き下げられます。
なお、以下で紹介するポイントは主に木造軸組工法の戸建て住宅を想定した内容です。RC造のマンションでは構造の考え方が異なり、耐震壁の配置やコンクリート強度、柱・梁の断面設計などが耐震性能を左右します。
マンションを検討する場合は、設計者や売主へ構造計画の考え方を直接確認するのが確実です。
以下で、具体的なポイントを4つに分けて解説します。
耐力壁を増やしバランスよく配置する
耐力壁は、必要な量を確保したうえでバランスよく配置するのが基本です。
量が足りていても、建物の南側に大きな開口部が集中して北側に壁が偏るといった偏りがあると、地震の揺れで建物がねじれやすくなります。
耐力壁の量と配置は、構造計算やN値計算などの手法で客観的にチェックするのが基本です。
間取りを検討する段階から耐力壁の位置を意識し、外観デザインと構造のバランスを取ることが耐震等級アップの近道です。
基礎と床の耐震性を強化する
耐震等級を高めるには、基礎と床の性能も壁と同じくらい重要です。
基礎はベタ基礎を採用し、鉄筋量と厚みを十分に確保することで、地震時の変形や建物の沈下を抑えやすくなります。
床については、構造用合板を用いた剛床とすることで建物全体を一体化させ、地震のエネルギーを各耐力壁へバランスよく伝達できます。
基礎や床は完成後に手を加えにくい部位のため、設計段階での仕様決めが特に重要です。
屋根や外壁を軽量化して建物への負荷を減らす
屋根や外壁の重量を抑えることも、耐震等級を高める有効な手段です。
建物の上部が重いほど地震時の揺れが大きくなるため、ガルバリウム鋼板などの軽量屋根材や通気性の高い外壁仕様を選ぶと、構造への負担を軽減できます。
なお、軽量化にこだわりすぎると遮音性・断熱性を損ねるため、総合的な性能バランスを整えた計画が前提です。
意匠・性能・耐震性を両立させるためにも、設計者と素材選びを相談しながら計画を進めると、後悔の少ない住まいに近づきます。
耐震金物で接合部を強化する
耐震等級を高めるには、柱と梁・土台を結ぶ接合部に適切な耐震金物を用います。
地震時に建物が受ける力は接合部に集中しやすく、接合部が外れると耐力壁の強さが十分に発揮されないためです。
ホールダウン金物・筋交いプレート・羽子板ボルトなど、構造計算に基づく金物仕様を設計図書で明確に指定する設計が基本です。
施工段階では、金物の取り付け位置・本数・締め付け状態の検査を徹底することで、設計通りの性能を確保できます。
まとめ｜耐震等級を理解して地震に強い住まいを選ぼう
この記事では、耐震等級の制度上の位置づけから、等級1・2・3の違い、調べ方、メリット・デメリットなどをまとめました。
耐震等級は住宅性能表示制度の評価項目のひとつであり、家族の暮らしを長く守る住まいを選ぶ重要な指標です。
地震保険料や金利優遇、資産価値といった経済面のメリットと、コスト増や間取り制約といったデメリットを総合的に比較することが、後悔しない選び方につながります。
レジェンドホームでは、茨城県南部および千葉県北西部を中心に、建築家との家づくりを通じて、耐震性能と暮らしやすさを両立した住まいをご提案しています。
地震に強い住まいをご検討中の方も、まずはお気軽にご相談ください。
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