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『いい土地情報はネットに出回らない』は本当か?

「インターネットでいくら探してもいい土地が見つからない」といった声を、一度は耳にしたことがある方もいるかもしれません。
結論からいえば、いい土地の情報はネットに出回りにくく、ネットに出る前に買い手が見つかってしまうことがほとんどです。

今回の記事では、いい土地がネットに出回らない理由をはじめ、いい土地を探す際のコツや注意点についてまとめてみました。

目次
  1. 人気エリアの『いい土地の情報はネットに出回らない』は本当?
  2. 家づくりは土地だけを先に決めると失敗する
  3. いい土地を見つけるための3つのコツ
  4. 土地選びはプロに相談が一番|家づくりとセットで考えよう
  5. まとめ

1. 人気エリアの『いい土地の情報はネットに出回らない』は本当?

冒頭でも触れたように、ネット上にはいい土地の情報が出回らないといった話は残念ながら本当です。
正確には、載せないのではなく、ポータルサイトや情報サイトに載せるまでもなく、
買い手が見つかってしまうということなのです。

ここではまず、いい土地がネット上に出回らないその根拠についてご紹介します。

① ポータルサイトを利用せずに「買い手」を見つける方が儲かる

そもそもポータルサイトに売却したい土地を載せてしまうと、その掲載費用は不動産会社が負担しなければなりません。
また、多くのポータルサイトでは、その掲載費用を成功報酬型として設定しており、
ポータルサイトを介したお客様との契約が成立した際に、中間マージンとして費用が発生する仕組みになっています。

当然、結果として不動産会社に入ってくる利益が少なくなってしまうことから、
多くの不動産会社はなるべく余計な費用がかけたくないと考えています。
そのため、ポータルサイトを利用せずに土地を売りたいというのが、不動産会社の本音でしょう。

② 情報サイト登録前に「買い手」が見つかってしまう

昔のように、不動産会社が売主の利益よりも自社の利益を優先し、
売却を依頼された土地の情報を自社だけで囲ってしまうようなケースは減少傾向にあります。

しかし、住宅需要の高いエリアでは、土地の買い手も常にいる状態です。
不動産会社としては当然、新しい土地が出たら情報サイトに登録する前に、そういったお客様へ優先して紹介します。
結果として好条件の土地は、ポータルサイトを利用することなく、「買い手」が見つかってしまうことがほとんどなのです。

2. 家づくりは土地だけを先に決めると失敗する

家づくりで陥りやすい失敗例のひとつに、土地だけを先に決めてしまうことが挙げられます。

そこで、失敗を避けるために押さえておきたいポイントについてまとめてみました。

① どんな家が建てられる土地なのかをイメージ

家づくりにかかる費用は、大きく分けて以下の3つです。

  1. 住宅の建設費
  2. 土地代
  3. 諸費用

このうち「諸費用」は必ずかかる費用であり、ここを削ることはできません。
そのため、全体予算からおおよその諸費用を除いた予算で、土地と建物を決めていくのが一般的な考え方です。

しかし、この3つの予算のバランスを考えずに、土地だけを先に購入してしまう方も少なくありません。
そうなると、残った予算で建設費をやりくりすることになりますが、この流れで家づくりをすると、
結果として予算オーバーしてしまうケースがほとんどです。

購入時は家を建てるといった一大イベントを目の前にした興奮もあり、多少予算をオーバーしても妥協することができずに、
勢いで押し切ってしまいがちですが、後々その決断が尾を引くことが多いのが現実です。

そのため、土地だけを先に購入する場合は、残りの予算でどのような家が建てられるのかを、住宅会社としっかり話し合い、
イメージしておくようにしましょう。

② 土地のみを購入する際に発生する諸費用とは

土地を購入する際に発生する主な諸費用として、以下のものが挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用

このうち、最も大きな割合を占めているのが「仲介手数料」です。
仲介手数料はその名の通り、土地の売買を仲介した不動産会社に対して支払う手数料のことで、
購入する土地の価格に応じて額が異なります。

仲介手数料は宅建業法によって、以下の通り売買代金の金額区分ごとに上限額が定められています。

  • 取引額200万円以下の金額:取引額の5%以内
  • 取引額200万円超~400万円以下の金額:取引額の4%以内
  • 取引額400万円超の金額:取引額の3%以内

あくまで上記は上限額であることから、
不動産会社を探す際はなるべく仲介手数料が安いところを見つけるようにしましょう。

③ 建物の土地には決まりごとがある

土地にはさまざまな規制や制限が課せられている場合があります。
ここでは、そのうちの主な規制や制限をいくつかご紹介します。

希望条件に見合った土地が見つかり家を建てようとする際は、その土地の制限や規制の有無についても、
必ず契約前に確認するようにしましょう。

接道義務

「接道義務」とは、交通や有事の際の避難経路確保の観点から、
建物の敷地は幅員4m以上の道路に接していなければならない義務のことを指します。
原則、都市計画区域および準都市計画区域内においては、2m以上道路に接している敷地でなければ家を建てることはできません。

セットバック

さきほど、接道義務は2m以上道路に接していなければならないと述べましたが、
同時に、このとき接している道路は4m幅以上(地域によっては6m幅以上)であることが求められています。

とはいえ、道路幅が4mでない道路も未だ数多く残っており、それらを整備し直して建物を建てるというのも現実的ではありません。
そこで、道路幅を満たしていない敷地に建物を建てる場合は、敷地から十分な道路幅を確保することを「セットバック」といいます。

<例>

幅員3mの道路に接した敷地に家を建てる場合、道路の中央から左右いずれも2mの幅が必要になります。
そのため、道路に面した位置から、50cmのセットバックが必要となります。

この50cm敷地部分には、建物はもちろん、塀などを造ることも禁止されています。

ちなみに、いかなる理由においても、このセットバックを拒否することはできません。

斜線規制

「斜線規制」とは建物にまったく日が当たらないことを避けるため、建物の高さを制限するものです。
斜線規制は次の3つに分けることができます。

  • 道路斜線制限
  • 隣地斜線制限
  • 北側斜線制限

また上記に加え、建築基準法関連で「日影規制」という規制があります。
日影規制は斜線規制と関連性が高いとして、一緒に取り上げられることが多いので、あわせて覚えておいてください。

道路斜線制限は道路幅との兼ね合いによって建物の高さを制限し、
隣の敷地に建つ建物の通風や採光を阻害しないようにするものです。
道路幅については、役所に備え付けてある道路台帳で調べることができるほか、
実際に現地に足を運んで調査することで知ることができます。

隣地斜線制限は、隣の敷地に建つ建物の通風や採光を阻害しないように制限を設けることで、
北側斜線制限は自分の建物の北側にある家の環境(主に採光)を阻害しないように制限を設けることをいいます。

また、日影規制は建物によってできる影が、周辺の土地に一定時間かからないようにすることで、
日照環境に支障をきたさないようにするものです。

どの制限が優先されるかは、その建物に応じて異なるため、きちんと確認しておくようにしましょう。

用途地域別の規制

それぞれの用途地域別にルールが設けられており、そのルールに従って建物を建てなければなりません。

都市計画法に定められた用途地域は、
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、
第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域
といった12種類に分けられます。

上記12種類の用途地域の中で、住宅を建てることができないのは工業専用地域のみで、
他の用途地域であれば一戸建て住宅やマンションを建てることが認められています。
とはいえ、用途地域によって住環境が大きく左右されることから、該当する地域の特徴を押さえておくことが大切です。

たとえば、第一種低層住居専用地域に該当する場合、容積率や高さの制限が他の地域よりも厳しいため、
高層マンションが建設されることはありません。

住環境としては優れている一方で、大規模スーパーはもちろん、一定規模以上のコンビニエンスストアも建てることができないため、
日常の買い出しに少々不便を感じる可能性があります。

そのため、土地を購入する際は用途地域を事前にチェックしておき、周辺環境の確認もあわせて一度足を運ぶことをおすすめします。

3. いい土地を見つけるための3つのコツ

土地の流通のからくり、規制や制限についてご説明しましたが、ここで、
いったいどうやっていい土地を見つければいいのかと頭を抱えてしまった方もいるかもしれません。

そこで、いい土地を見つけるうえで心がけておきたい3つのコツをご紹介します。

① 複数の不動産業者に声をかけておく

不動産会社によって得意なエリアや、サービス内容に違いが生じることから、
土地を探す際は複数の不動産業者に声をかけることをおすすめします。
また、声をかけた不動産業者が土地を売りたいと考えているお客さんを抱えている場合、
タイミングによってはそのまま話が進むこともあるかもしれません。

誰もが知っている大手不動産業者はもちろんのこと、地域密着型の不動産業者にも声をかけるなど、
事業規模を変えて回るのもひとつの手です。

② 土地の建築条件を外してもらう

土地を探す中で、「建築条件付」という制約付きの売地を見かけることがあるかもしれません。
建築条件付の土地とは、「この土地に家を建てる場合、所定の建築会社に依頼して家を建てる契約を結んでね」といった、
条件がついているものだと考えてください。
そのため、施工会社を自由に選べない、一定期間内で間取りや仕様を決めなければならないといったデメリットが存在します。

土地の売主は利益を得るために建築条件をつけていることから、外すことはそう簡単ではありません。
しかし、交渉次第では土地の値段に上乗せすることで建築条件を外してもらえることがあるので、一度相談してみるとよいでしょう。

③ 100%の土地は見つからない!

酷なことを言うようですが、正直なところ、予算の上限や「いつまでに買いたい」といった購入期限もとくにないという場合を除き、
何から何まで100%満足できる土地が見つかることはないと思っておいた方が賢明です。
少なくとも、希望する条件を7割程度満たしているのであれば、土地選びは成功したと考えて大丈夫です。

そして、妥協点を見つけるうえでは立地・広さ・環境・価格のどれを最優先として土地探しをおこなうのか、
あらかじめ優先順位をつけておくことをおすすめします。

また、その際に価格を優先しない場合には、全体予算から住宅にかける予算が減ることも頭に入れておいてください。

4. 土地選びはプロに相談が一番|家づくりとセットで考えよう

土地を買う機会は、一生のうちにそう何度もあるものではありません。
そのため、あとから後悔することのないように信頼のおける不動産会社を見つけたうえで、
プロと一緒に土地探しを進めるようにしましょう。
いい土地を購入するにあたって、ここでお伝えしたようなポイントに留意することはもちろん、
ご自身でも土地に関する知識や情報を適宜身に着けておくと安心です。

また、土地を買って終わりではなく、そこに家を建てるのであれば家づくりとセットで考えていく必要があります。

不動産会社を選ぶ際は土地探しのプロとしての役目はもちろん、
住まいづくりのプロとしての顔を持ち合わせているところを選ぶようにすると、話がスムーズに進むかもしれません。

5. まとめ

住宅地の成熟化が進んだエリアで、理想にぴったり叶った土地を見つけることはなかなか至難の業です。
ただし、家を建てるための土地について、ある程度、知識を身につけ理解しておくことで、
土地探しに失敗してしまう、あるいは、大きな後悔が残ってしまうリスクは下げることができます。

まずは、ご自身が探している土地の希望や優先順位を今一度整理したうえで、信頼できる不動産会社に相談してみましょう。

記事監修/
大久保明彦(おおくぼあきひこ)
  • 株式会社レジェンドホーム 代表取締役
  • 宅地建物取引士

住まいで成功するには、注文住宅と不動産の2つの事業を柱にすることが必須と考え、建築と不動産の両方を強みとする事業を作り上げた。
「真実一路、全てはお客様の笑顔のために」をモットーに、創業以来、地域に密着した住まいづくりをしている。

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