はじめての土地さがし！賢い土地の買い方とは？
家を建てたい！と思ったときに、まず必要になるのが「土地」です。
理想の家づくりに失敗しないためには、土地の選び方、そして買い方についてよく知っておく必要があります。
とくに土地選びから家を建てるまでの順番や、土地購入のパートナー（不動産屋）選びは重要です。
ここでは「はじめての土地購入＆家づくり」で成功するために、
不動産のプロが土地の選び方から買い方、成功するポイントを詳しくお伝えします。
目次
- 土地購入の基礎知識｜土地の種類や用語について
- 土地選びのチェックポイントとは？
- 注意！土地だけを先に購入した際の失敗例
- 「広告前の良い土地」を購入する方法とは？
- 土地から探す方へ！家づくりの順番と成功のポイント
- まとめ
1. 土地購入の基礎知識｜土地の種類や用語について
はじめて土地を購入するときには、これまで聞いたことのない用語がたくさん出てきます。
賢い土地の選び方や買い方を知るためにも、まずは土地購入に際して知っておきたい基本的な用語をご紹介します。
（1）土地の種類（地目）と概要
不動産登記法に基づいて決められている土地の区分を「地目（ちもく）」といいます。
簡単に言うと「何のために使う土地か」をひと言で表したもので、「土地の使用目的」と考えると良いでしょう。
地目は全部で23種類ありますが、代表的なのが以下の6つです。
宅地
「建物の敷地およびその維持、もしくは効用を果たすために必要な土地」、
住宅や店舗、工場など建物を建てるための土地のこと。
田
「農耕地で用水を利用して耕作する土地」、お米を作る田んぼのこと。
畑
「農耕地で用水を利用しないで耕作する土地」、お米以外の農作物を栽培している畑などのこと。
山林
「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地」、山や雑木林などのこと。
原野
「耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地」、雑草や低木が茂っている土地のこと。
雑種地
「どの地目にも当てはまらない土地」、どの地目にも該当しない、駐車場やゴルフ場などの土地のこと。
上記のうち、田と畑の地目を、宅地として利用する場合には「農地転用」の手続きをしなければなりません。
しかし農地を宅地に転用するには多くの条件があり、簡単にできるものではないため、
宅地としたい場合には、慎重に検討する必要があります。
（2）土地購入で知っておきたい用語
続けて土地の購入で知っておきたい不動産用語を紹介します。
坪
土地や部屋の広さを測るときの単位。1坪でおよそ3.3㎡（畳2畳分）に相当する。
敷地面積
建物が建っている、あるいはこれから建てる土地の面積のこと。
建築面積
建物の外壁や柱の中心線で囲まれた部分の面積のこと。
延べ床面積
建物の各階の床面積を合計したもの。
建ぺい率
敷地面積に対する建築面積の割合のこと。「建築面積÷敷地面積×100（％）」で算出。
容積率
敷地面積に対する延べ床面積のこと。「延べ床面積÷敷地面積×100（％）」で算出。
所有権
土地や建物などの不動産を自由に使用・共益処分できる権利のこと。
借地権
住宅など建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利のこと。
ここに家を建てると、土地は地主のもの、建物は自分のものになる。
用途地域
計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリアのこと。
用途地域ごとに、建築できる建物の種類が決まっている。
セットバック
道路幅を確保するなどの目的で、敷地や建物を道路や隣家の境界線から後退させること。
2. 土地選びのチェックポイントとは？
続いて土地を選ぶときにチェックしておきたいポイントについて解説します。
（1）形状や方角
同じ広さの土地でも、どのような形をしているのか、
またどの方角に向いているのか、どの方角がどの程度、道路に面しているのかによって、
土地の価格はもちろん、家の建築面積や住みやすさに大きな影響を与えます。
形状に関しては、一般的に正方形や長方形をしている「整形地」のほうが、それ以外の「不整形地」よりも価格は高くなります。
（2）災害面での安全性（ハザードマップ）
ハザードマップとは、自然災害が起こったときにどの場所で、どの程度の被害が予測されるといった被害範囲を地図化したものです。
近年の日本は震災や集中豪雨などの自然災害が多く発生しているため、災害が起こったときに、
購入する予定の土地に被害が予測されているのかいないのかを知っておくことは重要です。
ハザードマップは国土交通省が管理するポータルサイトや、土地の購入を検討するエリアの役所ホームページなどで簡単に閲覧できるため、必ず確認するようにしましょう。
（3）地盤の状態
家を建てるときには、その地盤が建物をしっかりと支えられる強度があるのかを確認する必要があります。
もしその土地が、泥や水を多く含んだ軟弱地盤であれば、家を建てるのには適していません。
そのため、実際に住宅を建てる目的で購入する際は、地盤調査を行って状態を確かめることになります。
事前に個人でできる調査としては、昔はどんな土地だったのかを古地図などで確認するのもおすすめです。
古地図は役所や図書館の情報コーナーなどにあります。
（4）土地の法的な制限
土地を購入したものの、家を建ててはいけない地目や用途地域だった、
あるいは建ぺい率や容積率が低くて希望する広さの家が建てられない場合があります。
そのため土地の法的な制限がどの程度なのかは、あらかじめ確認するようにしましょう。
土地の制限や建築条件については、その土地を扱っている不動産仲介業者で確認が可能です。
（5）インフラの整備状況
インフラとは、道路や上下水道、電力、ガス、通信設備など、生活の基盤となる施設を指します。
土地を購入するときには、インフラが整備済みかどうかは重要なチェックポイントです。
もしインフラが整備されていない場合には、上下水道や電気を引き込むために思わぬ高額費用が発生する可能性があります。
インフラの整備状況も、土地を取り扱っている不動産業者で確認できるため、必ずチェックするようにしましょう。
3. 注意！土地だけを先に購入した際の失敗例
土地の選び方を確認してきましたが、「良い土地が見つかったら先に買っておこう！」と考えるのは早計です。
家を建築するときに、土地だけ先に購入してしまうと、家づくりに失敗する可能性が高くなることも…。
なぜ土地だけを先に買うのはNGなのか、その理由を3つ紹介します。
（1）想定外の『諸費用』で予算オーバー
土地を購入して家を新築するときには、
家を建てる建設費、土地の購入費、そして諸費用の3つの内訳で総費用を考えておく必要があります。
このうち建築費と土地の購入費に関しては、高額になることをあらかじめ覚悟し、きちんと見積もっている方が多いのですが、
意外と見落としがちなのが諸費用です。
諸費用は、各種税金や手数料、そして不動産会社に支払う仲介手数料などが含まれます。
このうち仲介手数料は、物件価格の（3％＋6万円）×10％（消費税）が上限とされていますが、
わずか3％とはいえ、そもそもの価格が高い不動産の場合3,000万円で考えたとして100万円以上の出費です。
ほかにも引っ越し代金や新しい家具家電の購入費なども必要になります。
建築費や諸経費とのトータルバランスを考えずに土地を買ってしまったばかりに、
住宅にかける費用を削るハメになってしまったというのは、本当によく聞く失敗です。
土地の購入は、建築費と諸費用を合わせたトータルで考えるようにしましょう。
（2）土地の形に合わせた家づくりしかできなくなる
土地を先に購入してしまった場合の2つ目の問題点は、土地の形に合わせた家づくりしかできなくなってしまうことです。
土地の形は、前述した通り正方形や長方形の「整形地」ばかりではありません。
それ以外の「不整形地」には、台形のものやひし形など四角形に近いものから、
三角形や旗の形をした旗竿地など、さまざまなものがあります。
さらに建ぺい率や容積率、セットバックなどの条件も加味されると、
家を建てられる敷地面積や形がどんどん限定されてしまい、
「こんな家を建てたい」といった希望が叶わなくなる可能性が高まります。
理想の家がある場合には、土地の買い方を間違ってはいけません。
その家を建てられる土地を、プロの目を借りながら選ぶことが大切です。
（3）不動産会社と建築会社は「大切なお客様」が違う
土地を購入するときには、不動産会社を利用することがほとんどです。
しかし不動産会社にとっての大切なお客様は、ズバリ土地の売主であって、買主ではありません。
不動産会社は土地が高く売れるほうが、より多くの利益を得られるため、
売主に寄り添いできるだけ土地を高く売ることが最優先の仕事です。
そのため条件が良い土地は、値段の交渉が難しいのが現実です。
一方建築会社は、家を建ててくれる「買主」がお客様です。
できるだけ条件の良い土地を見つけて、お客様が満足する家を建てることが仕事であるため、
買主目線に立って土地探しをしてくれます。
そのため住宅を建てる土地は、建築会社のほうが、建築費も含めた全体的な予算も考えたうえで一緒に考えてくれるため、
高い土地を購入して予算がオーバーしてしまう心配がありません。
建築会社の意見を聞くことなく、不動産会社との話だけで土地だけを先に購入するのは避けたほうが無難です。
4. 「広告前の良い土地」を購入する方法とは？
インターネットの普及にともない、あらゆる情報がweb上で検索できるようになったため、
土地の購入に際しても情報ポータルサイトなどを利用する方が増えてきました。
しかしそういったサイトに情報を載せるためには、業者は掲載費用や媒介手数料を払わなければなりません。
そのため情報を載せなくても買い手がつくような良い土地は、こういったサイトに載せないケースが多くあります。
ここでは広告に出ていないような優良な土地の買い方と、選び方を紹介します。
（1）地元に根差した不動産業者に依頼する
ネットに載せなくても買い手がつくような良い土地を買うには、結局のところ、地元の業者に依頼をするのが一番です。
地元の不動産業者であれば、地域の地盤の特性といったネットでは分からない情報も豊富です。
そういった情報は、地元に根差し、長く土地の売買をしてきた不動産会社ならではと言えるでしょう。
土地を購入するときには建築会社と相談しつつ、地元情報に強い不動産会社に依頼するのがおすすめです。
（2）重視ポイントと妥協ポイントを整理しておく
「予算の上限はないし、購入時期もいつでもいい」ということでもない限り、
100％希望通りの土地が見つかることは、残念ながらほぼありません。
そのため、土地の賢い買い方は、「これだけは譲れない」「これは無理なら譲歩する」といった、
重視ポイントと妥協ポイントをあらかじめ整理しておくことです。
とくに重視するポイントについては、優先順位をつけておくと迷いが減るのでおすすめです。
① 重視するポイント
まずは土地を購入するときに重視する人が多いポイントを5つ紹介しますので、自分たちなりの優先順位を考えてみてください。
（ア）予算
家を建てるには、土地以外にも建築費、諸費用と高額な費用が発生します。
そのため土地を購入するときには、予算の上限を明確にしておく必要があります。
土地購入費の予算をオーバーして、土地を購入した場合、
諸費用を削減することはできないため、「家の建築費」を削ることになります。
気に入った土地を購入したものの、希望の間取りにできなかった、
キッチンやユニットバスのグレードを下げることになったとなれば、
家づくりの満足度は、格段に落ちてしまいます。
土地購入の予算上限はしっかり決めておきましょう。
（イ）立地環境
立地環境も、家族で重視する点をしっかり話し合って決めておきましょう。
子どもの教育環境を考えて通学を優先するのか、それとも会社への通勤を優先して交通の利便性を第一に考えるのかなど、
今後のライフプランも考慮しながら、立地環境のなかでも優先順位をつけていきます。
また買いものの利便性や、救急時に病院が近くにあるのかなども、生活していくうえでは大切なポイントです。
快適な生活をしていくために、立地環境は重視しましょう。
（ウ）広さ
土地の広さも、「最低○坪」といった下限を決めておくと良いでしょう。
とくに建てたいと考えている理想の家がある場合には、それに見合った広さの土地を購入することは譲れないポイントになります。
土地によっては建ぺい率などに制限があり、広さがあっても希望する家の建築面積を確保できない場合があります。
そのため不動産会社や建築会社のプロの目で、希望する家が建てられる広さなのかをしっかり判断してもらうことが必要です。
（エ）土地の安全性
購入する土地が、自然災害で大きな被害を受けない場所かどうかは場合によっては命にかかわる重要なポイントです。
近年地震やそれにともなう津波、また集中豪雨による河川の氾濫・土砂崩れなど、日本各地で大きな災害が発生しています。
せっかく家を建てたのに、豪雨で浸水した・・・といったことを避けるためには、
購入する時点で安全性を重視しての土地選びが重要です。
② 妥協ポイント
土地選びで迷ったときには、妥協ポイントを決めておくことも大切です。
譲れないことばかりでは、理想の土地は永遠に見つからない可能性もあります。
とくに環境と住まい空間について、どちらを優先するかを決めておくと決断しやすくなるでしょう。
（ア）交通の利便性
交通の利便性をとるか、住まい空間をとるかについては、多くの方にとって二者択一になります。
それは交通の利便性が高い場所は土地の価格が高く、
予算によっては希望する家を建てるだけの広さを確保できない可能性があるためです。
また今通勤している路線を、今後も使い続けるとは限らないこともポイントです。
転職やリモートワークなど、働き方のバリエーションが広がってきていることを考えると、
車があるのであれば、駅の徒歩圏内などにこだわる必要がなくなってくるとも考えられます。
交通の利便性は、妥協ポイントとしても良いでしょう。
（イ）広さ
土地の広さについても、妥協ポイントにしておくと土地選びが楽になります。
理想の家を実現するために必要な土地の広さは、最低限○坪と決めておくと良いのですが、
どうしても駅の近くに住むことを優先したいなど、予算内で希望の広さが確保できなかった場合には、妥協する必要も出てきます。
土地の広さについては、利便性と予算の2つと合わせ、優先順位をしっかりつけておくと良いでしょう。
5. 土地から探す方へ！家づくりの順番と成功のポイント
次に、土地探しから家づくりを始めるという方へ、家づくりの順番と成功のポイントを紹介します。
理想のマイホームを実現したい方は、ぜひ参考にしてください。
（1）成功する家づくりの順番とは？
成功する家づくりは、なによりも順番が大切です。
どのような順番で進めると失敗する可能性を減らせるのかを、不動産と家づくりのプロがお伝えします。
① どんな生活をしたいのかを明確にする
成功する家づくりで最も重要なポイントは、
「どんな家を建てたいか」ではなく、その家で「どんな生活がしたいのか」を最初に明確にしておくことです。
家づくりは、家を建てることがゴールではありません。そこから家族で長い生活が始まります。
その家に何歳まで住むのか、老後はどんな生活がしたいのか。
子どもの教育費にはいくらかけたいのか、
また、いずれ親の介護が必要になるのかなどによって、かけられる予算や家の間取りも変わってきます。
現時点で考えられるライフプランをしっかりと洗い出しておくようにしましょう。
② 全体予算を把握する｜ファイナンシャルプランナーに相談
今後のライフプランが洗い出せたら、現在の手持ち資金とあわせて今後の収支計画を立て、
土地購入費を含めた家づくりにかけられる全体予算を把握します。
予算の見積もりが甘かった場合には、
理想の家は実現したものの、将来的に資金がショートしローン返済ができなくなることも考えられます。
可能であればファイナンシャルプランナーに相談し、現実的な資金計画を立てるとより安心です。
③ どんな家に住みたいのかを明確にする
家づくりにかけられる全体予算が決まったら、どんな家に住みたいのかを明確にしていきます。
必要な部屋数や間取り、平屋と2階建てはどちらがいいかなどを考えていきましょう。
しつこいようですが、大切なのは家と土地の予算バランスを考えることです。
家づくりも土地探しも、希望を100％叶えようと思えば、費用は上限なくかかります。
購入時は妥協できずに、「これくらいの予算オーバーなら」と、希望を通しがちですが、
後々、経済的に余裕がなくなってしまっては、幸せな暮らしとは言えません。
不動産会社や建築会社の意見を聞きながら、予算のなかで実現できる家を考えましょう。
④ 土地を探す
建てたい家の全体像がつかめたら、その家にあった土地を探しますが、
予算によっては希望する立地で土地を見つけられないことも考えられます。
そのような場合には、郊外で理想の家を実現するのか、立地を優先し家の広さを見直すのかが必要になってくるでしょう。
迷っている間にその土地が売れてしまったということがないように、
あらかじめ優先順位をつけておくと、家づくりがスムーズに進みます。
（2）とにかく先に土地を決めたい方へ
「どうしても買いたい土地がある」「土地にあわせて家の大きさや形も考える」と、
とにかく土地を先に決めてしまいたい方は、以下の2点に注意したうえで購入すると、失敗の可能性を減らせます。
① 資金計画はマストです！
『家づくりのプランはまだだけど、どうしても今すぐ購入したい土地がある』
という方も中にはいらっしゃるかもしれません。
その場合、予算には十分な余裕があるということでもなければ、やはり資金計画は事前に立てておくべきと言えます。
家づくりは、土地と住居の理想を叶えることも大切ですが、
10年後、20年後と先々の毎月の支払いに無理がないことも、暮らしの質や満足度には大きく関係します。
将来、マイホームも視野に入れたいとお考えの場合は、ファイナンシャルプランナーに資金計画を相談し、
土地の購入には、「いくらかけられるのか」を把握しておくと、将来の家づくりのイメージも明確になりますし、
いざ「いい土地が見つかった！」という時も、予算と合わせて検討できるので安心です。
② 土地の決断は家の専門家の意見を聞いてから
土地を先に購入するときには、購入を決断する前に家の専門家の意見を必ず聞くようにしましょう。
土地としては何の問題もなくても、家を建てるとなると法的な制限はないのか、
インフラは整っているのかなど、見るべきポイントがたくさんあります。
そういった視点で考えることなく、価格が思ったよりも安かった、気に入った場所にあったといった理由だけで購入すると、
実際家を建てようとしたときに「盛り土が必要」「上下水道の整備が必要」など、
思ってもみなかった高額な出費が発生する可能性もあるでしょう。
そのようなトラブルを防ぐためにも、土地を先に購入する場合には、
家の専門家の意見を聞いてから決断するようにしてください。
6. まとめ
不動産のプロとして、賢い土地の選び方と買い方をご紹介してきました。
はじめての土地探しに失敗しない1番のポイントは、理想の家とライフプランをイメージした上で、
資金計画を検討したのちに、家の専門家の意見を聞きながら土地を探すことです。
この順番で進めることで、「理想の家を叶える土地」を見つけられる可能性が高くなります。
土地については譲れないポイント、妥協ポイントにそれぞれ優先順位をつけておくことも、
購入をスムーズに進めるためには重要です。
この記事で紹介した土地の選び方と買い方を参考に、理想の家を実現できる土地を探してみてください。
記事監修／
大久保明彦（おおくぼあきひこ）
- 株式会社レジェンドホーム 代表取締役
- 宅地建物取引士
住まいで成功するには、注文住宅と不動産の2つの事業を柱にすることが必須と考え、建築と不動産の両方を強みとする事業を作り上げた。
「真実一路、全てはお客様の笑顔のために」をモットーに、創業以来、地域に密着した住まいづくりをしている。
